3.1.10

Ισπανία: Σημαντικό πρόβλημα για τις τράπεζες η συσσώρευση ακινήτων

Του Leire Barrera

ΜΑΔΡΙΤΗ (Dow Jones)--Οι ισπανικές τράπεζες έχουν αρχίσει να διαθέτουν προς πώληση τα μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων, που απέκτησαν από τις εγγυήσεις δανείων που δεν εξοφλήθηκαν, προσπαθώντας να βελτιώσουν του δείκτες φερεγγυότητας, σε μια κίνηση που απειλεί με περαιτέρω πτώση τις αξίες των ακινήτων ενώ θα μπορούσε να προκαλέσει φθορά στην αξία των παγίων τους.

Στην Ισπανία, η παγκόσμια οικονομική κρίση που ξέσπασε το 2007 έδωσε τέλος στη άνθηση των τιμών των στοιχείων που σχετίζονται με το real-estate και τις κατασκευές, βυθίζοντας τη χώρα σε μία ύφεση που δεν έχει ακόμη λήξει.

Η οικονομία της χώρας έχει υποαποδώσει έναντι των ομολόγων της στην Ευρωζώνη, σημειώνοντας συρρίκνωση 4% σε ετήσια βάση έως το τρίτο τρίμηνο, ενώ ακόμη συρρικνώνεται με ρυθμό 0,3% στο τρέχον τρίμηνο, τη στιγμή που πολλές άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες επέστρεψαν σε ρυθμό ανάπτυξης.

Η οικονομική υποαπόδοση της Ισπανίας έχει επίσης οδηγήσει την ανεργία σε ποσοστό άνω του 19%, τη δεύτερη μεγαλύτερη στην Ε.Ε. πίσω από τη Λετονία.

Καθώς η ανεργία έχει αυξηθεί, ο αριθμός εκείνων που αγόρασαν ακίνητα και αθέτησαν την πληρωμή δανείων αυξήθηκε ραγδαία, όπως και οι εταιρείες ακινήτων, σε μια “ετοιμοθάνατη” αγορά. Από τη στιγμή που οι τράπεζες πήραν στην κατοχή τους τα υποθηκευμένα ακίνητα των μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα – ειδικότερα οι μη εισηγμένες τράπεζες – έχουν συγκεντρώσει ακίνητα συνολικής αξίας 8,5 δισ. ευρώ τους τελευταίους 12 μήνες.

Μέχρι στιγμής οι τράπεζες έχουν διατηρήσει τη συντριπτική πλειονότητα του χαρτοφυλακίου ακίνητων. Ανώτερα στελέχη τραπεζών ανέφεραν ότι η κατοχή κτιρίων δεν αποτελεί βασική τραπεζική δραστηριότητα, ωστόσο στις υφιστάμενες συνθήκες, οι εναλλακτικές λύσεις ήταν περιορισμένες.

Οι τράπεζες είδαν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων ως μία διαδικασία κατοχής τίτλων έως ότου η οικονομική ανάκαμψη επιτρέψει την πώληση των στοιχείων αυτών σε αποδεκτές τιμές – μία στρατηγική που εφαρμόστηκε επιτυχώς κατά τη διάρκεια της ύφεσης στις αρχές της δεκαετίας του 1990.

Η συσσώρευση ακινήτων από τις τράπεζες έβαλε φρένο στη δραματική πτώση των τιμών, αποτρέποντας τις οδυνηρές απομειώσεις που οι τράπεζες οφείλουν να καταγράψουν όταν η αξία των παγίων τους μειώνεται.

Έως τώρα η συγκεκριμένη στρατηγική έχει λειτουργήσει, ικαθώς οι τιμές των ακινήτων στην Ισπανία επιδεικνύουν ασυνήθιστη ανθεκτικότητα. Οι μέσες τιμές έχουν μειωθεί σε ποσοστό 9% τους τελευταίους 12 μήνες. Τα τελευταία πέντε χρόνια της “φούσκας” των ακινήτων οι μέσες τιμές σημείωσαν “άλμα” 71%, σύμφωνα με στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου.

“Η συγκεκριμένη πτώση είναι πολύ μικρότερη από την πτώση της τάξης του 20% από το ζενίθ στο ναδίρ της αγοράς κατοικίας της Μ. Βρετανίας ή την πτώση 32% των τιμών κατοικιών στις ΗΠΑ, ενώ είναι δύσκολο να εξηγηθεί δεδομένης της κυρίαρχης θέσης της αγοράς κατοικίας στην ισπανική οικονομία”, ανέφερε σε πρόσφατη έκθεση η HSBC.

Ωστόσο οι τράπεζες πλέον αντιμετωπίζουν νέες απαιτήσεις για την ρευστότητά τους που θα τις πιέσουν να διαθέσουν στην αγορά περισσότερα ακίνητα. Κίνδυνο αποτελεί το ενδεχόμενο οι τιμές να σημειώσουν σημαντική πτώση και οι τράπεζες θα πρέπει τότε να μειώσουν την αξία των παγίων τους, ενώ οι μικρότερες και πιο αδύναμες τράπεζες μπορεί να απειληθούν με πτώχευση.

Οι πιέσεις για την φερεγγυότητα των τραπεζών ασκούνται από διάφορες κατευθύνσεις. Πρωτίστως, η ύφεση συνεπάγεται λιγότερες εισροές χρημάτων που διατηρούνται σε καταθέσεις και τραπεζικούς λογαριασμούς.

Δεύτερον, η κεντρική τράπεζα της Ισπανίας απαίτησε πρόσφατα από τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να εξοικονομούν περισσότερα κεφάλαια ως “αντίβαρο” για πιθανές ζημιές από την πτώση της αξίας των ακινήτων. Οι τράπεζες πλέον πρέπει να διατηρούν στα βιβλία τους 20% - από 10% - της αξίας ενός ακινήτου που κατέχουν για περισσότερο από ένα χρόνο.

Από τη στιγμή που οι τράπεζες με περιορισμένη ρευστότητα δεν δείχνουν διατεθειμένες να δεσμεύσουν περισσότερα κεφάλαια με σκοπό να αμβλύνουν τις επιπτώσεις πιθανών ζημιών, το μέτρο τις πιέζει να διαθέσουν περισσότερα ακίνητα προς πώληση και να αποφύγουν την υπερβολική συσσώρευση ακινήτων στα βιβλία τους.

Τέλος, η ευρεία αναδιάρθρωση του κλάδου των ταμιευτηρίων είναι πιθανή, για την οποία οι τράπεζες χρειάζονται κεφάλαια με σκοπό να εξυγιάνουν τα δανειακά τους χαρτοφυλάκια.

Με τέτοια κίνητρα για την ρευστοποίηση των χαρτοφυλακίων ακινήτων, οι τράπεζες καταρτίζουν στρατηγικές πωλήσεων δημιουργώντας τμήματα διαχείρισης real estate και προσφέροντας εκπτώσεις σε μια προσπάθεια να προσελκύσουν πιθανούς αγοραστές.

“Οι τρεις από τις πέντε εταιρείες real estate που έχουν πουλήσει τα περισσότερα ακίνητα φέτος ελέγχονται από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα”, σχολίασε ο Manuel Romera, επικεφαλής του Financial Sector Program στο ισπανικό IE Business School.

Σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων στην κατασκευή και ανάπτυξη ακινήτων DBK Group, οι ισπανικές τράπεζες έχουν στην κατοχή τους περίπου 35.000 ακίνητα.

Η ενημέρωση από τις τράπεζες για τις πωλήσεις ακινήτων είναι περιορισμένη. Η μη εισηγμένη Caja Madrid, το τέταρτο μεγαλύτερο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα της Ισπανίας βάσει παγίων, ανακοίνωσε ότι πούλησε 600 ακίνητα από τον Ιανουάριο έως το Σεπτέμβριο έναντι 100 εκατ. ευρώ και εκτιμά ότι η αξία των παγίων της σε real estate ανέρχεται στα 1 δισ. ευρώ. Η τράπεζα ξεκίνησε διαδικτυακό τόπο, δημιούργησε τηλεφωνικό κέντρο και επίσης θα διαθέτει γραφεία για την πώληση ακινήτων σε ορισμένα υποκαταστήματα.

Η μικρότερη Caixa Catalunya ανακοίνωσε ότι πούλησε 800 ακίνητα από το σύνολο των 3.600 που είχε στην κατοχή της το Μάιο, ενώ η Banco Santander, η μεγαλύτερη τράπεζα της χώρας βάσει παγίων, ανακοίνωσε ότι “ξεφορτώθηκε” περίπου 1.000 ακίνητα την περίοδο Ιανουαρίου-Οκτωβρίου. Τον Απρίλιο εμφάνισε στην κατοχή της πάγια real estate αξίας περίπου 4 δισ. ευρώ.

Εντούτοις: “Οι τράπεζες κατανοούν ότι η πώληση παγίων real estate είναι πολύ πιο περίπλοκη από ότι αναμενόταν”, τόνισε ο Luis Suarez, καθηγητής Financial Management στο IESE Business School. “Το βραχυπρόθεσμο outlook δεν είναι θετικό”, πρόσθεσε.

Η έλλειψη εξειδίκευσης στην πώληση ακινήτων δεν είναι ωστόσο το πρόβλημα των τραπεζών. Υπό την απουσία ενεργής αγοράς ακινήτων, η διαδικασία της εύρεσης τιμών θα μπορούσε να οδηγήσει την αξία πολλών ακινήτων πολύ χαμηλότερα από την λογιστική τους αξία.

“Στο κοντινό μέλλον, ορισμένες τράπεζες θα πιέζονταν να πουλήσουν ακίνητα με ζημιά, βασιζόμενες στις αποτιμήσεις και στις ανάγκες για καταγραφή προβλέψεων”, σχολίασε ο Angel Serrano, διευθυντής της Aguirre Newman, στο πλαίσιο πρόσφατου συνεδρίου.

Αναλυτές εκτιμούν ότι ορισμένες τράπεζες και ταμιευτήρια, ειδικότερα οι μικροί του κλάδου, μπορεί να καταγράψουν ζημιές στο πρώτο εξάμηνο του 2010. Θεωρούν ότι οι τράπεζες με υψηλά επίπεδα εξόδων προς έσοδα μπορεί να έχουν πρόβλημα.

“Οι προοπτικές για την ανάπτυξη και την απασχόληση στην Ισπανία είναι πολύ πιο απαισιόδοξες και σε συνδυασμό με τη μειωμένη στήριξη από τη μεταναστευτική και ξένη ζήτηση, είναι δύσκολο να γίνει λόγος για ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, ειδικά υπό την απειλή της υπερπροσφοράς”, ανέφερε η HSBC.

Το τμήμα ερευνών της ισπανικής τράπεζας BBVA εκτίμησε τον Ιούνιο ότι οι τιμές κατοικίας στην Ισπανία θα μειωθούν σε ποσοστό 10% το 2009 και κατά 12% το 2010. Προέβλεψε συνολική πτώση 30% από το αποκορύφωμα της αγοράς στο χαμηλότερο σημείο. Νέα έρευνα το Δεκέμβριο δεν επέφερε αλλαγές στις προβλέψεις.

Σύμφωνα με την Bank of Spain, το 70% επί του συνόλου των 30 δισ. ευρώ παγίων real estate που κατέχουν χρηματοπιστωτικά ιδρύματα βρίσκονται στα χέρια ταμιευτηρίων, πολλά από τα οποία είναι σχετικά μικρά και τοπικού χαρακτήρα.

Στην περίπτωση που η εκτίμηση της BBVA για πτώση των τιμών κατοικίας αποδειχθεί ακριβής, η αξία των παγίων ύψους 30 δισ. ευρώ που κατέχουν οι τράπεζες θα μπορούσε να μειωθεί κατά περίπου 6,6 δισ. ευρώ τα επόμενα δύο χρόνια.

Για να μην μετατραπούν οι ζημιές αυτές σε μεγαλύτερα προβλήματα – ίσως καθιστώντας απαραίτητη την κρατική παρέμβαση – η Bank of Spain προτρέπει τις τράπεζες να αναζητήσουν συνεργασίες και συγχωνεύσεις. Η τράπεζα θεωρεί ότι λιγότερες και μεγαλύτερες τράπεζες θα βελτίωναν την αποτελεσματικότητα και θα ενίσχυαν την φερεγγυότητα. Περισσότερα από 12 από τα 45 συνολικά ταμιευτήρια της χώρας βρίσκονται κατά την τρέχουσα περίοδο σε συζητήσεις συνεργασίας.

Μόλις ένα ισπανικό χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, η Caja Castilla-La Mancha, έχει μέχρι στιγμής χρειαστεί κρατική διάσωση. Η Bank of Spain έλαβε τον έλεγχο της CCM το Μάρτιο για να αποτρέψει την πτώχευση της τράπεζας και τον πανικό στο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Ισπανίας.

Ωστόσο δύο άλλες τράπεζες – η CajaSur από την Ανδαλουσία και η Caixa Catalunya από την Καταλωνία – αντιμετωπίζουν ήδη προβλήματα καθώς είδαν τα επίπεδα αθετήσεων πληρωμών να αυξάνονται πολύ πάνω από το μέσο όρο του κλάδου λόγω της έκθεσής τους στην ανάπτυξη real estate.

Ως αποτέελσμα και οι δύο τράπεζες εξετάζουν το ενδεχόμενο συγχώνευσης, η Caixa Catalunya με την Caixa Tarragona και την Caixa Manresa, η οποία αν προχωρήσει θα γίνει το τέταρτο μεγαλύτερο ταμιευτήριο στην Ισπανία, και η CajaSur με την Unicaja και την Caja Jaen, που θα γινόταν το έκτο μεγαλύτερο ταμιευτήριο στην Ισπανία, βάσει όγκου παγίων.

Η κυβέρνηση ψάχνει τρόπους να ενθαρρύνει τις συγχωνεύσεις προσφέροντας επιπλέον κρατική ενίσχυση – μέσω της FROB, της τράπεζας διάσωσης που δημιουργήθηκε πρόσφατα – στις τράπεζες που συγχωνεύονται. Η FROB διαθέτει αρχικό κεφάλαιο 9 δισ. ευρώ που μπορεί να διευρυνθεί έως τα 99 δισ. ευρώ.

Το συγκεκριμένο fund άρχισε να διαθέτει συμβούλους επενδυτικής τραπεζικής το Νοέμβριο καθώς προετοιμαζόταν για τις αναμενόμενες αναδιαρθρώσεις τραπεζών που βρίσκονται ήδη σε φάση πραγματοποίησης, σύμφωνα με πηγές προσκείμενες στο θέμα.

Τη στιγμή που το τρέχον κύμα συγχωνεύσεων που σαρώνει τις εγχώριες τράπεζες θα μπορούσε να αμβλύνει μέρος του κινδύνου από την συγκέντρωση ακινήτων, η προοπτική για ζημιές θα διατηρηθεί, αν η παραπαίουσα οικονομία αποτύχει να ανακάμψει και ωθήσει τις τιμές ακινήτων ακόμη χαμηλότερα καθώς η ανεργία συνεχίζει να αυξάνεται.

“Είναι πιθανό ορισμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να βρεθούν σε δύσκολη θέση”, σχολιάζει ο Santiago Carbo, επικεφαλής χρηματοοικονομικής ανάλυσης του ιδρύματος ταμιευτηρίων Fundacion de Cajas de Ahorros.

Ορισμένοι αναλυτές εκτιμούν ότι ενώ οι τράπεζες είναι πλέον πιο αυστηρές στην έγκριση στεγαστικών δανείων, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα μπορούσαν να σημειώσουν “άλμα” στο 10% των συνολικών δανείων από τον υφιστάμενο μέσο όρο του 4,7% στην περίπτωση που η ύφεση συνεχιστεί και η ανεργία καταγράψει περαιτέρω αύξηση.

©Dow Jones Newswires

Δεν υπάρχουν σχόλια: